최근 몇 년간 필리핀은 동남아 부동산 투자처로 꾸준히 각광받고 있습니다. 마닐라, 세부, 클락 등 주요 도시는 도시화와 글로벌 기업 유치로 빠르게 성장하며 임대 수요가 늘고 있습니다. 그러나 외국인이 필리핀에 부동산을 투자하기 위해서는 취득 절차의 복잡성, 세금 체계의 차이, 법률적 제한에 대한 충분한 이해가 필수입니다. 이 글에서는 직접 필리핀 부동산을 취득한 투자자들의 실사례를 바탕으로, 실전에서 필요한 정보를 상세하게 정리합니다.
취득절차 – 외국인은 어떻게 부동산을 살 수 있을까?
필리핀에서 외국인이 부동산을 취득하려면, 가장 먼저 ‘콘도만 가능하다’는 전제 조건을 이해해야 합니다. 필리핀 헌법상 외국인은 토지를 직접 소유할 수 없으며, 콘도미니엄의 경우 전체 분양 비율의 40% 이내에서만 외국인 소유가 허용됩니다.
표준 절차 요약:
- HLURB 등록 여부 확인 – 개발사의 정부 등록 유무 확인
- 예약금 납부(Reservation Fee) – PHP 20,000~50,000
- Contract to Sell 작성 및 서명
- 중도금 분납 또는 일시불 납부
- 완공 후 Deed of Absolute Sale(매매증서) 서명
- 등록세, 공증비, 기타 수수료 납부 후 등기이전
이 과정에서 반드시 공증(Notarization)을 받으며, 모든 단계는 서면으로 계약서와 함께 영수증을 수령해야 합니다. 필리핀에서는 현금 거래가 흔한 편이기 때문에, 송금 기록과 영수증이 법적 보호 수단이 됩니다.
✅ 사례 ①: 성공적으로 취득을 마친 40대 투자자 L씨
L씨는 2022년 마닐라 BGC 지역의 프리세일(pre-sale) 콘도를 구매해 2024년 중반에 입주를 완료했습니다. 초기 10% 계약금과 분납 조건으로 총 3년에 걸쳐 약 2억 원가량을 투자했으며, 다음과 같은 취득 절차를 거쳤습니다.
“계약서 내용을 직접 번역하고, PRC 등록된 부동산 중개인과만 거래했습니다. 등기 이전 단계에서 공증을 2번 받았고, 모든 서류는 클리어 파일에 정리해 관리했어요.”
L씨는 특히 **“분양 후 준공까지의 단계별 리스크 관리가 핵심”**이라며, 중간중간 공사진행 사진 및 보고서 수령도 놓치지 않았다고 합니다.
세금 – 구매, 보유, 매도, 임대… 모두 과세 대상입니다
필리핀 부동산 관련 세금은 **총 4단계(구매-보유-임대-매도)**로 분류할 수 있으며, 이를 제대로 이해하지 못하면 벌금 또는 법적 불이익을 초래할 수 있습니다.
🔹 1. 구매 시 세금
- Documentary Stamp Tax(DST): 매매가의 1.5%
- Transfer Tax: 약 0.5%
- Registration Fee: 0.25~0.5%
- Notarial Fee(공증비): 약 5,000~10,000 PHP
🔹 2. 보유 시 세금
- Real Property Tax(RPT): 공시가 기준 약 1~1.5%
- 매년 필리핀 시청에 납부하며, 연체 시 가산세 발생
🔹 3. 임대 시 세금
- 소득세 (Income Tax): 연간 임대 수익의 8%
- VAT (부가가치세): 특정 요건 시 12% 부과
- 반드시 BIR 등록(국세청 사업자등록) 필요
🔹 4. 매도 시 세금
- Capital Gains Tax (CGT): 매도가액의 6%
- DST 및 Transfer Fee 재발생
✅ 사례 ②: 세금 신고 누락으로 벌금 납부한 H씨
H씨는 2023년 세부 콘도에서 에어비앤비 운영을 시작했지만, BIR(필리핀 국세청)에 신고하지 않고 임대 수익을 현금으로 수령했습니다. 이후 익명의 신고로 세무조사를 받았고, 1년치 임대 수익에 대해 소급 과세 + 벌금을 납부해야 했습니다.
“필리핀이라 느슨할 거라 생각한 게 실수였어요. BIR 등록도 안 했고, 임대 계약서를 작성하지도 않았습니다.”
H씨는 이후 현지 회계사 도움을 받아 정식 사업자등록을 마치고, 분기별 보고서를 제출하며 운영 중입니다.
**세금은 "하지 않아서 문제가 되는 것이지, 많아서 문제가 되는 건 아니다"**라는 조언이 인상 깊었습니다.
법률 – 외국인이 반드시 알아야 할 제한과 권리 보호 전략
필리핀 부동산 법은 내국인 중심 구조입니다. 외국인 투자자에게는 다음과 같은 제한이 있습니다:
- 토지 소유 불가 (헌법상 제한)
- 콘도 전체의 40%까지 외국인 소유 가능
- 외국인 단독 법인으로 토지 매입 불가 (필리핀인 지분 60% 이상 필요)
- 상속, 이혼, 혼인에 따른 소유권 이전 시 복잡한 절차 발생
계약서 작성 시 필수 확인사항:
- 영문 계약서 + 공증본 보관
- 부동산 중개인 PRC 라이선스 확인
- HLURB 인증번호가 있는 개발사와만 거래
- 계약금, 중도금 등 이체 내역 영수증 확보
- 공증, 세금 납부 후 Deed of Sale 보관
법적 분쟁을 방지하려면 계약 초기부터 **법률 전문가(현지 변호사)**와 함께해야 하며, 필리핀은 부동산 사기 사례가 많기 때문에 현지 정보력이 절대적입니다.
[결론: 전략과 절차를 이해하는 것이 최고의 방패다]
필리핀 부동산 시장은 지금도 기회가 존재합니다. 그러나 접근 방식은 절대 국내 방식 그대로여선 안 됩니다. 외국인으로서의 법적 한계, 복잡한 절차, 그리고 예기치 못한 세금 리스크를 정확히 이해하고 “전략적으로 접근” 해야 성공할 수 있습니다.
세금과 절차는 피할 수 없는 요소입니다. 투자 전 반드시 다음을 기억하세요:
- ✅ 신뢰할 수 있는 개발사만 선택하기
- ✅ 취득 전 모든 세금 계산 시뮬레이션 진행
- ✅ 계약서 작성부터 등기까지 변호사 동반
- ✅ BIR 등록 및 회계보고 철저히 수행
- ✅ 사후 임대관리 계획까지 수립
안전한 투자는 '이해'에서 시작됩니다.
필리핀 부동산, 잘 준비하면 든든한 자산이 될 수 있습니다.