코로나 이후 시작된 해외 투자 붐 속에서, 저는 2023년 필리핀 부동산 시장에 첫 발을 디뎠습니다. 외환, 주식, 금과 같은 자산들과 다르게 **‘눈에 보이는 현물 자산’**에 대한 매력을 느껴 직접 부동산을 탐방하고, 계약을 체결했습니다. 이 글은 제가 경험한 생생한 투자 후기와 더불어, 2025년 현재 필리핀 시장의 수익률, 리스크 요소, 트렌드 변화까지 3명의 실 투자자 사례를 바탕으로 분석하는 실제적 정보글입니다.
수익률은 여전히 높은가? – 실제 수익률과 투자자 A씨 사례
제가 2023년 말 투자한 필리핀 세부 IT 파크 인근 콘도는 1억 3천만 원가량이 들었고, 2024년 초부터 장기임대에 돌입했습니다. 처음 몇 개월은 공실이 있었지만, 이후 꾸준한 수요가 생기면서 월 $500 수준의 수익이 들어왔습니다. 연 환산 수익률은 약 6.7%, 환차익까지 포함하면 7.5%까지 나왔습니다.
사례 ① – 직장인 A씨 (36세, 서울)
A씨는 저보다 1년 먼저 마닐라 BGC에 진입한 투자자입니다. 2022년 11월 약 2억 원을 투자해 28㎡ 규모의 고급 콘도를 구매했고, 초기엔 장기 임대로 운영했으나 2024년부터는 에어비앤비로 전환했습니다.
“한 달 기준 700~850달러 임대료가 들어왔고, 관리대행 수수료 제외 후에도 연 8% 이상의 수익이 발생했다”고 합니다. 특히 한국인 출장 수요가 많아 중장기 투숙 비율이 높은 게 유리했다고 하네요.
2025년 현재 필리핀 주요 도시는 여전히 임대 수요가 높고, 도시 확장 속도도 빠릅니다. 클락 공항 인근 신축 콘도도 개발 완료에 가까워지며 시세 상승이 본격화되고 있습니다. 다만 지역별 차이는 존재합니다. 수도권 외곽이나 인프라가 부족한 지역은 수익률이 기대 이하일 수 있으므로 입지 선별이 핵심입니다.
투자 시 위험 요소는 무엇인가? – 실제 경험과 사례 B씨, C씨
제가 직접 겪은 가장 큰 리스크는 예상치 못한 준공 지연이었습니다. 2024년 투자한 클락 신축 콘도는 원래 2025년 1월 완공 예정이었지만, 3월 현재도 아직 입주 허가가 나오지 않았습니다. “시청 승인 지연”이라는 개발사 답변만 반복됐고, 수익 발생은 계속 지연됐습니다.
또한 필리핀은 외국인 토지 소유가 불가능하기 때문에, 대부분 콘도만 구매할 수 있으며, 이 역시 건물의 40%까지만 외국인 소유가 허용됩니다.
소유권 확인 없이 계약서에 서명하는 것은 매우 위험합니다.
사례 ② – 교사 B씨 (42세, 대전)
B씨는 2022년 필리핀 바탕가스의 콘도를 분양 받았습니다. 당시 한인 중개업체를 통해 계약했지만, 알고 보니 해당 프로젝트는 필리핀 정부의 허가(HLURB 등록) 없이 진행된 비인가 사업이었습니다.
“완공도 안 된 상태에서 1억 원 이상을 입금했는데, 1년이 지나도 착공조차 안 돼 있었다”고 말하며 소송을 준비 중입니다.
이 사건은 현지 개발사와 브로커, 그리고 투자자 사이 법적 인식 차이에서 비롯된 문제였습니다. 필리핀 부동산 계약은 반드시 등기상 권리 확인 및 정부 등록 여부를 거쳐야 합니다.
사례 ③ – 프리랜서 C씨 (33세, 부산)
C씨는 클락 인근에서 에어비앤비 운영을 시작했지만, 현지 세무 등록 미이행으로 인해 세무조사를 받았습니다. 매출 누락분에 대해 벌금이 부과되었고, 운영 대행업체와의 소통 문제로 갈등도 발생했습니다.
“필리핀에서 소득이 발생하면 무조건 BIR(국세청)에 신고해야 한다는 걸 몰랐다”는 말이 인상 깊었습니다.
즉, 외국인이라 하더라도 세금 의무와 행정 절차는 모두 동일하게 적용된다는 점, 매우 중요합니다.
2025년 필리핀 시장은 어떻게 바뀌고 있나? – 현장 체감과 제 경험 정리
2025년 현재, 필리핀 부동산 시장은 단순한 '차익형 투자'에서 '운영형 투자'로 패러다임이 전환 중입니다. 스마트시티 프로젝트와 교통 인프라 확장으로 거주 수요 중심의 장기 운영 모델이 유리해지고 있으며, IT파크·클락·BGC 등은 디지털 노마드, 중산층, 현지 중소기업 수요까지 포괄합니다.
제가 2025년 2월 직접 방문한 마닐라 BGC는 말 그대로 ‘한국 강남’ 느낌이었습니다. 카페, 브랜드 매장, 대형마트는 물론 치안도 잘 관리되고 있었습니다. 반면 세부는 여전히 교통 문제가 있었고, 에어비앤비의 관리가 허술한 경우도 많았습니다.
시장 주요 변화 요약:
- 에어비앤비 단기임대 수익 상승 → 중장기체류 외국인 수요 증가
- 외국인 투자 유치 완화 → 정부 주도 행정 디지털화 및 세무 시스템 개선
- 중국 투자자 감소 / 한국·일본 투자자 증가 → 한인 커뮤니티 기반 탄탄
특히 한국인 투자자는 필리핀 시장에서 ‘장기 운영’으로 전략을 바꾸는 경우가 많습니다. 단순 분양 이익보다는, 꾸준한 임대와 안정적 관리 시스템을 구축해 현지 법인 설립까지 이어지는 경우도 있습니다.
[결론: 실전 투자에서 얻은 교훈과 제안]
2025년 기준, 필리핀 부동산은 여전히 유효한 투자처입니다.
하지만 단순히 ‘싸서’ 혹은 ‘수익률이 높아서’만 접근하기엔 리스크가 큽니다. 투자자 A·B·C 사례에서 보듯, 계약, 세금, 준공, 관리 측면에서 다양한 문제가 발생할 수 있고, 이를 해결하려면 사전에 철저히 준비해야 합니다.
실전 투자자에게 드리는 제안:
- 정부 등록 개발사 확인은 반드시 직접 하세요 (HLURB 등록번호 체크)
- 계약서는 한국어 번역본 + 현지 변호사 검토 필수
- 세금은 BIR 등록부터, 반드시 전문가 대행 추천
- 관리대행 업체는 커뮤니티 평가 기반으로 선별
한 마디로 말하면, 필리핀은 ‘수익’이 아니라 **‘준비된 자에게만 수익을 주는 시장’**입니다.
처음 해외 부동산에 도전하는 분들이라면, 단순 후기보다 사례와 실전 경험을 통해 접근하시길 추천드립니다.